O Supremo Tribunal Federal (STF) concluiu, em 19 de outubro de 2026, no Plenário Virtual, o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108). Por 8 votos a 2, a Corte decidiu que a imunidade do ITBI na transferência de imóveis para integralização de capital social também alcança as empresas cuja atividade preponderante é a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis. Por se tratar de repercussão geral, o entendimento deverá ser observado pelas demais instâncias do Judiciário.
A tese fixada foi “A imunidade tributária do ITBI, prevista no artigo 156, parágrafo 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária.”
1. O julgamento
O caso envolve empresa de administração de bens próprios que teve negada a imunidade pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, em disputa com o Município de Piracicaba (SP). A controvérsia girava em torno do art. 156, § 2º, I, da Constituição, que afasta o ITBI nas hipóteses seguintes: “(…) sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”.
O tema já havia sido tangenciado no julgamento do Tema 796 (RE 796.376), em 2020, mas a questão da atividade imobiliária preponderante se aplicar apenas a “esses casos” ou a “todos os casos” citados no art. 156, § 2º, I, acima transcrito não constou da tese então fixada. Na prática, muitos municípios continuaram exigindo o ITBI na incorporação ao capital de empresas imobiliárias.
2. Tese e fundamentos
Prevaleceu o voto do relator, ministro Edson Fachin, acompanhado pelos ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Alexandre de Moraes, Dias Toffoli e Cármen Lúcia. Para a maioria, o dispositivo contém duas hipóteses autônomas de imunidade, e a expressão “salvo se, nesses casos” restringe o requisito de preponderância imobiliária apenas às operações de reorganização societária.
A finalidade da norma seria reduzir o custo de capitalização das empresas, favorecendo a livre iniciativa. O relator também entendeu que os arts. 36 e 37 do CTN não foram recepcionados na parte em que condicionam a imunidade na integralização à ausência de atividade imobiliária, e que a solução preserva a coerência com o Tema 796.
Os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino entenderam que a exceção imobiliária se aplica a todas as hipóteses do dispositivo, inclusive à integralização de capital. Para eles, nessas empresas o aporte do imóvel pode integrar o próprio ciclo de exploração econômica do bem, e a imunidade ampla abriria espaço para planejamentos voltados a esvaziar a arrecadação.
3. Efeitos e limites da decisão
É importante destacar que a imunidade abrange apenas o valor efetivamente destinado ao capital social. A parcela do valor do imóvel que exceder esse montante permanece sujeita ao ITBI, conforme o Tema 796.
Ainda, a decisão do STF ressalvou que os municípios podem demonstrar, caso a caso, a ocorrência de simulação ou fraude à lei para afastar a não incidência.
O acórdão ainda não foi publicado e é possível a oposição de embargos de declaração, inclusive com pedido de modulação de efeitos, o que pode impactar operações já realizadas e pedidos de restituição. Também seguem em discussão a cobrança sobre a diferença entre valor de mercado e valor integralizado quando há constituição de reserva de capital, e a situação de holdings sem atividade econômica efetiva, às quais alguns municípios negam a imunidade por não cumprirem a função que a norma pretende proteger.
4. Aplicação não automática
A decisão vincula o Judiciário, mas não dispensa o contribuinte de demonstrar, em cada operação, que preenche os requisitos da imunidade. Em regra, o reconhecimento depende de procedimento perante o município, conforme a legislação local, e a administração tributária pode examinar o valor atribuído aos imóveis, a compatibilidade com o capital subscrito e a substância da operação. Caso o município mantenha a exigência, será necessário buscar o reconhecimento pela via administrativa ou judicial com base no precedente do STF. Para valores já recolhidos, a restituição também depende de pedido próprio e está sujeita a prazos e a eventual modulação.
5. Importância para o planejamento patrimonial
O resultado reduz significativamente o custo de constituição e capitalização de holdings imobiliárias e patrimoniais, inclusive em estruturas de organização sucessória. Recomenda-se, contudo, definir o valor de integralização dos imóveis de forma coerente com o capital social subscrito e integralizado, avaliando os riscos de constituição de reserva de capital.
O Tema 1.348 representa importante avanço para a segurança jurídica das reorganizações patrimoniais, mas seus efeitos práticos ainda dependem da publicação do acórdão e da análise individualizada de cada estrutura.
O Schneider Pugliese está à disposição para esclarecer os principais aspectos da decisão e avaliar seus impactos em operações já realizadas ou em fase de planejamento.
